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二手房市场陷入深度观望期

发表日期:2019-05-15 00:26  作者:admin  浏览:

  虽然11月份部分城市二手房成交量环比回升,但从总体来看,市场整体成交水平仍然处于底部区域。此外,各城市二手也已经处于下行区间。专家预计,未来一段时间内二手房市场观望态势难有改观,还会持续。

  刘先生越来越觉得房子难卖了。在今年年初,刘先生考虑将自己位于上海南部外环线附近的一套小房子转让出去,挂牌350万元。当时,看房的人并不少,有人出到340万元。但刘先生错误估计了当时的行情,坚持不肯让价。随后的行情让他感到懊悔不已,不但房价一路下滑,而且愿意看房的人也越来越少。时至今日,他已几乎接不到中介的反馈电话了,每次主动跟中介联系,对方也只是无奈地告诉他,行情不好,请耐心等待。

  刘先生的遭遇并不是个别案例,而是市场行情的真实反映。根据上海链家市场研究部监控的数据显示,2018年11月,全市二手房共计成交1.52万套,环比上涨10.40%,同比上涨16.02%;其中,二手住宅成交1.34万套,环比上涨11.75%,同比上涨18.27%。10月成交下行很大程度上受到了国庆长假的影响,因此11月的成交量有所回升亦在情理之中。尽管成交量有所回升,11月仍然是下半年以来二手房和二手住宅成交量的次低点。

  上海链家市场分析师赵葆根表示,今年1~11月,全市二手住宅成交量为14.78万套,这一成交量已经超过了去年全年14.66万套的总成交量。尽管成交量较去年有小幅增长,但市场总体低位运行的态势并未得到改变,二手住宅月均成交量仅1.34万套,仅略高于去年的1.22万套。进入下半年后,随着新房市场在供应端的放量,二手住宅市场受到进一步挤压,成交量总体呈下行态势,3至6月的月均成交量为1.55万套,而7至11月的月均成交量仅为1.34万套,若不出意外,这种局面将延续至年底。

  从其他城市成交情况来看,同样也不容乐观。11月贝壳研究院监测的重点13城中有8城二手房成交量处于低位修复阶段。重点城市新入市供需依旧乏力,总体新增房源量连续3周环比减少,且降幅环比扩大,重点城市新增客源量普遍降至年内低位。

  分城市来看,11月重点13城中,有8城成交量环比增加,5城成交量环比回落。增加的城市中,杭州、青岛和上海三城分别环比增加20.2%、19.1%和18.1%,增幅居前。其中,杭州因房贷利率下调,近两月成交在9月低位上持续修复,但目前成交水平依旧处在2017年以来低位上。成都成交量环比增加17.7%,岁末成交翘尾助推11月成交创6月以来最大值。北京二手房市场成交量结束下降态势,环比小幅增加3.5%,同比增加3.6%,但绝对量低于9月水平。下滑的城市中,长沙市场成交量继续低位下滑,环比降幅达18.9%;西安成交量在10月回升的基础上下滑9%,略高于9月低值;深圳11月成交继续环比减少6.8%,绝对水平是2017年以来(除春节月之外)的最低值。

  贝壳研究院监测数据表明,11月重点城市均价仍以下跌为主。数据表明,共有11个城市二手房均价环比出现不同程度的下跌,其中西安和深圳分别下跌4.7%和4.0%,两城均价与年内高点6月均价相比分别累计下跌14%和9%;天津均价受结构性因素影响,11月下跌4.2%。www.k487.com,上海均价持续保持下跌态势,11月环比跌幅较此前有所扩大,达3.1%。北京均价持续3个月环比下跌,11月跌幅为2.8%,跌幅扩大,而且同比微幅下跌。13城中仅成都环比小幅上涨1.3%,但考虑到自今年6月份以来成都均价震荡下行,此次反弹对房价整体运行态势并不会产生影响。武汉11月均价环比持平,但2018年下半年以来整体表现也呈现稳中微降走势。

  从房源供给端来看,13城新增房源量全面下滑,13城新房源量普遍降至2018年以来最低水平,有10个城市降幅超过两成。西安和杭州新增房源量下滑最为明显,降幅超过30%,分别环比减少33.1%和30.5%。从需求端来看,13城中有10城新增客源量环比下滑,长沙新增客源量下滑最明显,降幅达14.2%,13城新增客源量普遍降至年内低位。此外,11月重点城市新增房源表现均差于新增客源,进而导致新增客房比上升,供需矛盾趋紧。

  根据贝壳研究院针对挂牌价变化情况来看,除了武汉持平之外,11月12城新增挂牌均价环比下跌。具体来看,杭州、长沙两城新增房源挂牌均价分别环比均下跌4.0%和3.8%,均达到下半年以来的最低值。北京、成都、上海和济南新增挂牌均价连续5个月环比下跌,市场预期持续松动。从调价变化情况来看,13城中有8个城市的卖家选择调低挂牌价或维持原价,市场预期整体呈现持续回调态势。

  业内人士分析指出,从政策层面来看,由于近期放松调控的可能性不大,包括限购、限贷等对二手房买卖影响较大的政策,仍会持续存在。可以说,2019年还是“调控年”,会一直延续近两年来的基调,在重视长效机制,构建商品房、租赁住宅和保障性住宅多元市场;同时还会注重调控与治理相结合,重点打击楼市乱象,维护市场健康发展。在这种政策环境下,房地产市场整体难有明显改观,因此二手房买卖维持低迷态势,已是大概率事件。

  那么二手房市场会以怎样的方式调整?上海易居房地产研究院总监严跃进分析指出,从二手房市场来说,其降温态势已经确立,相对一手房,二手房的市场信心更不足,这使得二手房的价格和成交等依然会走降温的道路。总体上看,对于此类二手房市场来说,需要注意的一点是,目前确实面临很大的压力,部分房东急于换房,这个时候就会出现降价销售的做法。严跃进说:“从趋势上看,至少2019年上半年市场是会降温的,这都会影响此类物业的交易。但是到了下半年随着一手房量价反弹,预计二手房市场也会出现类似的表现。”

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